Schäden an Putzfassaden
Mängel oder Schäden an verputzten Fassaden sind an vielen älteren Bauvorhaben anzutreffen. Leider sind auch an vielen neuen Bauobjekten häufig genug Mängel und Schäden zu beklagen. Ob es Mängel während der Ausführungsphase oder Schäden nach der Abnahme und damit in der Gewährleistungsphase sind. Es führt immer zu Diskussionen und auf Grund dessen kommt es hier in vielen Fällen zu Streitigkeiten zwischen Bauherrschaft und den ausführenden Firmen.
Das Szenario der Mängel ist ähnlich dem, wie bei WDV-Systemen, aber noch wesentlich umfangreicher in den Möglichkeiten der Schadensbilder und ihren Ursachen.
Ihr unabhängiger Bausachverständiger für Wiesbaden & das Rhein-Main-Gebiet
Sehr viele der noch während der Erstellung oder aber in den ersten Jahren der Nutzung des Gebäudes auftretenden Anfangsschäden, deren Ursachen in den Bedingungen der Erstellung begründet sind, kann man als einmalige Schäden bezeichnen. Charakteristisch ist hier, dass die wirksamen ursächlichen Vorgänge einmalig auftreten und zwar gebunden an die Anfangszeit der Nutzung. Im Hinblick auf die Möglichkeit der Nachbesserung sind solche Schäden in vielen Fällen als „einfach“ einzustufen. Nach abklingen der einmalig wirkenden Ursachen, also nach 1-4 Jahren, sind z.B. Schwindrisse in den Innenwänden „tot“ und können geschlossen werden. Damit sind diese Schäden dann nachhaltig behoben. Andere Anfangsschäden gehören dagegen zu den wiederkehrenden Schäden. Auch diese äußern sich überwiegend als Risse, die jedoch Ihre Ursache in wechselnden Klimabedingungen haben. Feuchtigkeit und Temperaturwechsel sind nicht an Anfangszeiten gebunden, sondern dauernd wirksam. Hier hat es wenig bis keinen Sinn die Risse einfach zu schließen oder zu überstreichen, da Sie spätestens innerhalb eines Jahres wieder auftreten werden. Viele Schäden müssen auch unter dem Gesichtspunkt des zunehmenden Schadensausmaßes gesehen werden. Durch das aufeinander folgende Einwirken, mehrerer Schädigender Vorgänge, können auch zunächst unbedeutend erscheinende Schäden nach einiger Zeit schwerwiegende Folgen haben, deren Kosten dann in vielen Fällen in keinem Verhältnis zu den Kosten einer rechtzeitigen Nachbesserung stehen. Hier darf daher nicht zu lange mit den Nachbesserungsmaßnahmen gewartet werden.
Nutzen Sie dazu die Expertise eines Bausachverständigen. In einem ersten Ortstermin werden sichtbare Mängel und Schäden aufgenommen und durch ein Protokoll oder ein vollständiges Gutachten incl. Bilddokumentation festgehalten.
Ein Riss ist fast immer eine nicht geplante Fuge. In Folge der Rissbildung kommt es zu Feuchteschäden. Risse entstehen auch durch unterschiedliche Baustoffe im Putzuntergrund (Materialwechsel) wenn hier die Gewebearmierung fehlt, oder nicht fachgerecht eingebracht wurde aber auch durch Schwindprozesse.
Abplatzungen durch Bewegungen im Untergrund (Setzungen, Spannungsausgleich, Zugkräfte durch Einzellasten, Fugen aus dem Bauwerk nicht in den Putz übernommen (Risse, Hohllagen des Putzes) oder eindringende Feuchtigkeit. Die Gründe für Risse sind vielfältig.
Feuchteschaden durch eindringende Feuchtigkeit mit schwerwiegenden Folgen durch vernachlässigte Instandhaltungsmaßnahmen. Auch das Holzwerk ist stark betroffen.
Die wesentlichste Funktion des Fassadenputzes ist der Witterungsschutz des Gebäudes. Auf Grund von starken Witterungseinflüssen muss ein Außenputz bestimmte vorgegebene Eigenschaften aufweisen. Diese finden sich in der DIN 18350 VOB/C Putz- und Stuckarbeiten, DIN 18550-1 und 18550-2 Ergänzung zur Normenreihe DIN EN 13914 (Planung, Zubereitung und Ausführung von Außen- und Innenputzen), DIN 18558 Kunstharzputze, und DIN EN 998 Putzmörtel). Die Herstellung eines Fassadenputzes erfordert nicht nur das KnowHow zum Aufbringen des Putzes, also die Verarbeitungstechnik, wichtiger oder mindestens genauso wichtig ist die Berücksichtigung des Untergrundes und die damit verbundene Materialwahl. Die heutigen Wandbaustoffe verlangen den Fassadenputzen einiges ab und die Verarbeitungsfehler, eine falsche Wahl des Putzaufbaus oder auch des Materials häufen sich und führen immer öfter zu Schäden. In fast allen Schadensfällen ist dadurch die Optik der Oberfläche in Mitleidenschaft gezogen und es kommt nicht selten zur Streitfrage, was in diesem Fall noch als wirtschaftlich vertretbare Sanierungsmaßnahme gilt. Mit einer fachgerechten Planung durch einen Fachmann können solche Schäden weitestgehend ausgeschlossen werden. Neben Feuchtigkeitsschäden sind Risse das Häufigste Schadensbild an Bauwerken (verputzten Fassaden). Risse entstehen in der Regel durch behinderte Volumenänderungen, durch aufgezwungene Längenänderungen oder durch Formänderungen. Die Ursachen zur Entstehung von Rissen sind sehr vielfältig. Hier können Zugspannungen aus dem Untergrund wirken, der Mauerwerksverband ist nicht fachgerecht hergestellt oder Fugen im Mauerwerk wurden im Putz nicht übernommen. Aber dies sind nur ein paar Möglichkeiten von Vielen. Die Rissdiagnostik ist daher eine sehr wichtige und absolut notwendige Vorgehensweise um die richtige Sanierungsmaßnahme in die Wege leiten zu können. Zur Feststellung der Rissursache ist eine Systematische Vorgehensweise erforderlich. Risse werden in Klassen kategorisiert – Putz- und Ausführungsbedingte Risse, Konstruktions- und Putzgrundbedingte Risse oder sich überlagernde Rissursachen wie z.B. Kerbrisse oder Fugenrisse und weitere.
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Preise und Leistungsbeschreibung
Honorarpauschale für Ortstermin/Besichtigungstermin
Kostensicherheit durch:
günstigen Pauschalpreis
keine Folgekosten
Qualität und Erfahrungswerte
Preis: Pauschal 495€ inkl. MwSt.
Die Dauer des Ortstermins ist auf 2 Stunden begrenzt. Darüber hinaus gehende Zeiten werden auf Stundenbasis abgerechnet ( 136,50€ incl. MwSt.).
Im Ortstermin werden die von Ihnen erkannten Schäden aufgenommen und daraufhin (wenn notwendig) ein Angebot für die weitere Vorgehensweise erstellt. Außerdem erhalten Sie eine kurze E-Mail mit den Erkenntnissen aus der Ortsbesichtigung, (welche Mängel oder Schäden besichtigt wurden).
Beachten Sie bitte die zusätzlichen Hinweise im Feld „Preis- Informationen zu Pauschale und Stundensatz“.
Die Preise beziehen sich auf Immobilien der Wohnungswirtschaft im privaten und kommerziellen Bereich mit einer Wohn- Nutzfläche von bis zu 170m², ( Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften).
Für größere Objekte (Mehrfamilienhäuser) bis zu 20 Wohneinheiten erstellen wir Ihnen gerne ein angepasstes Angebot.
- kurzfristige Besichtigungstermine
- günstiger Pauschalpreis
- langjährige Erfahrung im Baubereich
- Qualifizierte in Augenscheinnahme
- ständige Fort- und Weiterbildungen, aktueller Wissensstand
- Kooperationen mit Partnerbüros
- Stellungnahme zur Ortsbesichtigung (kurze E-Mail).
- Protokoll / Dokumentation zur Ortsbesichtigung / Feststellungen zum Ist-Zustand Ihrer Immobilie und Aufnahme erkannter Schäden incl. Bilder der Ortsbesichtigung mit kurzer Beschreibung). Abrechnung nach angefallenen Stunden.
- Vollständiges Gutachten. Gerne erstellen wir Ihnen nach Abschluss der Maßnahme ein qualifiziertes Gutachten. Das Honorar hierfür richtet sich nach dem Umfang der Aufgabe. Die Abrechnung erfolgt auf Stundenbasis.
- Beratung für die Schadenssanierung
- Baubegleitung / Überwachung der Sanierungsmaßnahmen
In der Pauschale zum Ortstermin sind An und Abfahrtszeiten bis zu 20 km enthalten. Darüber hinaus gehende Fahrzeiten werden zusätzlich berechnet bzw. sind von der Besichtigungszeit in Abzug zu bringen.
Fahrtkosten werden mit 0,65€ je km berechnet, wobei auch hier 20 km in der Pauschale zum Ortstermin inclusiv sind.
Parkkosten sind Zusatzkosten und werden auf Nachweis (Beleg) abgerechnet.
Der Ortstermin ( Besichtigung vor Ort) ist auf 2 Stunden begrenzt.
Danach, Abrechnung auf Stundenbasis ( 105€ x 30% = 136,50€ incl. MwSt), wobei jede angefangene Stunde 1/2 und ab der 30. Minute voll abgerechnet wird ( §8 JVEG).
Der Stundensatz ist angelehnt an das Justiz Vergütungs- und Entschädigungsgesetz (JVEG), das bei gerichtlichen Aufträgen als Abrechnungsgrundlage dient. Hierbei gilt für Privataufträge (außergerichtlich) gegenüber gerichtlichen ein mittlerer Aufschlag von 50% und ein Mindestaufschlag von 25-30% auf den Stundensatz des JVEG als angemessen. ( JVEG Honorarstufe 4.3 Bauwesen-Schadensfeststellung und -Ursachenermittlung 105€ incl. MwSt) (Der Stundensatz variiert je nach Aufgabenstellung zwischen 30% und 50% Aufschlag). Im Stundensatz sind alle Werkzeuge, Messgeräte und Gemeinkosten, sowie die Vorhaltung von Einrichtungen und die allgemeinen Bürokosten des Sachverständigen enthalten.
Stundensatz für Putzschäden ( 105€ x 30% = 136,50€ incl. MwSt).
Unser Leistungsspektrum umfasst folgende Tätigkeiten:
- Klassisches Gutachten / Privatgutachten (Parteiengutachten) (als Parteienvortrag bei Gericht verwendbar),
- Schiedsgutachten / Schiedsgutachtervertrag = Ergebnis für die Parteien verbindlich, (Wird von zwei oder mehr Parteien in Auftrag gegeben.)
- Stellungnahmen, (kurze Zusammenfassung des Ortstermins),
- Bewertungen,
- Außergerichtliche vorsorgliche Beweissicherung, Fotodokumentation, Beweissicherungsgutachten,
- Untersuchungen bei Schimmel, incl. Labor-Untersuchungen
- Kaufberatung für private Kunden (Wohnhäuser, und Eigentumswohnungen),²
- Baubegleitung Haus- und Wohnungsbau (Modul 1-4),²
- Vorbegehung vor der Bau-Endabnahme und Wohnungsübergabe,
- Bauabnahme-Begleitung,
- Beratende Begleitung bei der Wohnungsübergabe (Schlüsselübergabe),
- Beratung zu energetischen Sanierungsmaßnahmen ( Wärmedämm-Verbundsysteme, Innendämmsysteme),
- Beratung zu Renovierungen, Sanierungen und Modernisierungen,
- Gebäudethermografie ( Wärmebrücken, Feuchtigkeitsschäden und z.B. Mängel an WDVS erkennen)²
Mobil: 0176 45294924
E-Mail: info@bausachverstaendiger-huetzen.de
² Ausführung auch in Kooperation mit sachverständigen Partnerbüros.
Michael Hützen
- Bausachverständiger für Schäden an Gebäuden / DESAG und BSG
- DEKRA zertifizierter Sachverstäniger für Schäden an WDVS- und Putzfassaden
Putzschäden an Fassaden und ihre Ursache,
- Falsche Materialwahl
- Verarbeitungsbedingte Fehler
- Schäden durch mechanische Beanspruchung
- Bewegungen im Putz-Untergrund
- Schäden durch Feuchtigkeitseintritt
- Schäden durch Aufheizung ( thermische Schäden)
Hinsichtlich der Vielfalt an möglichen Szenarien, sollte hier unbedingt ein Fachmann mit der Beurteilung, Planung und Überwachung der Sanierungsmaßnahmen betraut werden. Überlassen Sie nichts dem Zufall. Im ungünstigsten Fall, haben Sie sonst die Sanierung der Sanierung abzuwickeln und es entstehen weitere Kosten.
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Anschrift
- Am Weinberg 2, 65207 Wiesbaden
- +49 176 45294924
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Rechtliches
Bausachveständigenbüro Michael Hützen
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Sachverständiger für Schäden an Gebäuden